פסק-דין בתיק בר"ע 582/08

1.       בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט לתביעות קטנות (כבוד השופטת אתי באום-ניקוטרה) בת"ק 1840/08 מיום 3.8.08, בגדרו נדחתה תביעתו של המבקש - מתווך במקצועו - לדמי תיווך.

2.       שני טעמים עמדו ביסוד פסק הדין:

א.       על טופס ההזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין לא צויינו פרטי המבקש, בניגוד לתקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז - 1997 (להלן - התקנות);

ב.       המבקש לא היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב", כדרישת סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים, תשנ"ו - 1996 (להלן - החוק).

3.       המבקש טוען כי על-פי פסק הדין, חוטא - המשיב - יצא נשכר, בעשותו עושר ולא במשפט. כונס נכסים למכירת דירה, על-פי צו של ראש ההוצל"פ, מינה את המבקש להציג באופן בלעדי את הדירה בפני מעוניינים ברכישתה, והחתים את כל הפונים על הסכם תיווך. המשיב שגר בשכנות לדירה חתם גם הוא על ההסכם, לא לפני שהתמקח על שיעור דמי התיווך. המבקש הציג לו את הדירה ובסופו של דבר זכה המשיב בהתמחרות, ניהל מו"מ עם כונס הנכסים, במהלכו נאות המבקש להפחית עוד מדמי התיווך, עד שהעסקה לרכישת הדירה יצאה אל הפועל. לדברי המבקש, הוא זה שאישר את מכירת הדירה למשיב, ואילו ידע שהלה לא ישלם את שכרו, יכל לסכל את המכירה. המבקש איננו חולק על כך ששמו לא צויין בטופס ההזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, אך שמו המסחרי של משרד התיווך שבבעלותו, הידוע ומפורסם לכל, צויין במפורש. לדבריו, לכל היותר מדובר בפגם טכני וניתן היה להשלים את הפרטים החסרים. באשר לקביעת בית המשפט כי לא היה הגורם היעיל שהביא להסכם למכירת הדירה, טוען המבקש כי בעצם חתימתו של המשיב על ההסכם יש משום ויתור מכללא על דרישת החוק להיותו של המבקש הגורם היעיל. בפועל, היה המבקש הגורם היעיל, רק הוא הציג למשיב את הדירה, הוא עשה כן כמה וכמה פעמים, ומבלעדיו לא היה המשיב מקבל את מסמכי המכרז ולא היה יכול ליצור קשר עם כונס הנכסים. הלכה למעשה, המבקש הוא זה שאישר את רכישת הדירה על-ידי המשיב וממילא היה הגורם היעיל. לטענת המבקש, המשיב איננו אמין, לא העיד אמת בבית המשפט, נהג בחוסר תום לב, הוא לא הכיר את הדירה לפני שהמבקש הראה לו אותה, ורצונו איננו אלא לחמוק מתשלום דמי התיווך שלא בצדק.

4.       נתתי דעתי על טענותיו של המבקש, אך לא מצאתי להן בסיס איתן. בית המשפט לתביעות קטנות קבע כממצא כי המבקש לא היה הגורם היעיל. אין הצדקה להתערב בקביעה זו. על עצם קיומה של הדירה שהוצעה למכירה, ידע המשיב בן ה-88 משום שגר בשכנות, דלת מול דלת, באותו בניין ברחוב אורנשטיין 9, ומשום שפגש את בעליה של הדירה אשר הפנה אותו אל כונס הנכסים, לאחר שקיים איתו זמן מה לפני כן מו"מ לרכישת הדירה. על מנת לקבל את מסמכי ההתקשרות, חתם המשיב על טופס ההזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, אך אין בכך כדי לעשות את המבקש לגורם היעיל. לא בדרישה נגטיבית עסקינן, אלא בדרישה פוזיטיבית. כמסתבר, לא המבקש פרסם את הדירה, אלא כונס הנכסים, המבקש לא תלה שלט "למכירה", לא הפגיש את המשיב עם כונס הנכסים, לא נכח במו"מ עם כונס הנכסים, ולא עמד בקשר טלפוני עם המבקש. דומני כי מסקנת בית המשפט לתביעות קטנות מעוגנת היטב בחומר שבא בפניו. כך גם באשר לשם המתווך שנפקד מטופס ההזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, מספר תעודת זהות, ועוד כהנה וכהנה פרטים כגון תאור הנכס והמחיר המבוקש. כזכור, לטענת המבקש, נאות להפחית מדמי התיווך ולהעמידם על 1% בלבד מסכום עסקת המכר, ולא ברור מדוע ראה לתבוע  1.5%. אין זאת אלא כדי ללמדנו על חשיבות מילוי הפרטים כולם בטופס ההזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, כנדרש בתקנות. כיוצא בזה, כמסתבר, לא היה זה המבקש שהראה למשיב את הדירה, כטענתו בבקשתו (וחבל שראה לטעון כזאת), אלא מתווך אחר ממשרדו - מקסים פולאצ'יק - שהעיד מטעמו בבית המשפט לתביעות קטנות. אין לדעת האם מי שהחתים את המשיב הוא מתווך מורשה. לא בכדי נדרש מילוי דקדקני של הפרטים בטופס ההזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, ולא בנקל ייאותו בתי המשפט לאפשר השלמת פרטים בדיעבד. בהתחשב עם מצב הדברים ששרר בתחום זה עובר לחקיקתו של החוק, ברי כי לעת הזאת נדרשת הקפדה על מילוי הפרטים בטופס ההזמנה לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, כנדרש בחוק ובתקנות (עמדתי על כך בת"א (י-ם) 2433/03 סימקוביץ נ' רג'ואן (ניתן ביום  11.1.2004); חלק מן הדברים שם יפים גם לענייננו, חרף השוני בעובדות). הבלעדיות שנטל המבקש על מסמכי המכרז, באופן שהוא ורק הוא מסר אותם למעוניינים מעלה שאלה אחרת, האם לא חרג המבקש אל התחום האסור של עיסוק בפעולות משפטיות, בניגוד לסעיפים 12 ו-15 לחוק. בנסיבות העניין יכול הדבר הזה להישאר בצריך עיון מבלי שאקבע מסמרות לגביו, וגם לא לגבי טענת המשיב על קנוניה בין המבקש וכונס הנכסים שנועדה להתנות את קבלת מסמכי המכרז בחתימה על הסכם התיווך.

5.       כללו של דבר, מסקנתו של בית המשפט לתביעות קטנות מעוגנת היטב בחומר שהובא בפניו. בקשת הרשות לערער נדחית אפוא בזאת. המבקש יישא בהוצאות המשיב בסך של 800 ש"ח.

ניתן היום, כ' בתשרי תשס"ט (19 באוקטובר 2008), בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.   

  התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: